La transparence financière de la comptabilité des copropriétés passe par l’Expert-Comptable …

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  • 14 mars 2018
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La transparence financière de la comptabilité des copropriétés passe par l’Expert-Comptable et ne doit pas se limiter aux immeubles… de plus de 100 lots !

L’heure d’une réforme en profondeur de la loi de 1965 semble avoir sonné puisque dans un premier temps le projet de loi relatif au droit à l’erreur et à la simplification, contenait une habilitation du gouvernement à réformer le statut de la copropriété par ordonnance dans son article 30. Finalement non retenu dans cette loi, le sujet a été reporté à l’article 60 du projet de loi portant sur l’évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (ELAN). Ce texte prévoit, en effet, la possibilité pour le gouvernement de réformer le droit de la copropriété par ordonnance afin :

– de lever les blocages qui entravent la réalisation de travaux, notamment en modifiant les compétences et le statut du conseil syndical pour le doter d’un véritable pouvoir décisionnel ;

– d’instituer des régimes de gouvernance différenciés en fonction des types de copropriété ;

– de rendre la loi plus simple, plus claire, plus accessible, garante de la sécurité juridique et de la limitation du contentieux.

Il est probable que les travaux du GRECCO serviront de base à l’élaboration des futures ordonnances.

 

Qu’est-ce que Le Grecco ?

GRoupe de RECherche en COpropriété : ce groupe de réflexion, créé sous l’égide de la CNEC – Chambre Nationale des Experts en Copropriété – a pour objectif de faire évoluer le droit de la copropriété avec son temps et ainsi simplifier la loi de 1965.

Quelle est son ambition pour le monde de la copropriété ?

  • Simplifier les textes et les libérer de dispositions superfétatoires.
  • Retravailler la cohérence de ces mêmes textes et intégrer toutes les décisions de la jurisprudence et les nouvelles dispositions établies au cours des années.

Les travaux du Grecco ont été analysés et ont fait l’objet d’une réponse de la part des principales organisations professionnelles de l’immobilier (FNAIM, UNIS et PLURIENCE).

 

Un grand principe : Les grandes copropriétés doivent aujourd’hui être gérées comme des entreprises

La principale mesure à l’étude serait d’instaurer, au sein des grandes copropriétés, un conseil d’administration, qui passerait outre le vote de l’Assemblée générale, afin de gérer l’entretien des immeubles et ainsi décider de grands travaux de rénovation, comme, par exemple, les ravalements de façade… Ce conseil d’administration d’une vingtaine de membres, pourrait être rendu obligatoire dans les immeubles de plus de 100 lots principaux.

Les organisations professionnelles proposent, quant à elles, de porter le seuil à 200 lots et de rendre ce dispositif optionnel pour les copropriétés entre 50 et 200 lots principaux.

L’idée est d’accélérer la prise de décision dans ces immeubles où les blocages peuvent être fréquents.

 

Les comptes de ces copropriétés devront du coup être certifiées

Dans l’ensemble des articles proposés par le GRECCO, l’article 52 mentionne l’obligation de nommer un expert-comptable pour valider les comptes de copropriété… mais seulement pour celles plus de 100 lots :

Article 52

A chaque assemblée générale annuelle, le conseil d’administration rend compte de sa gestion et présente les comptes du Syndicat établis par le syndic et certifiés par un expert-comptable.

Ainsi, cet article renforce le contrôle et la crédibilité des comptes présentés aux assemblées générales annuelles. C’est un gage de qualité et de transparence à la fois pour les copropriétaires mais aussi pour le syndic en charge de la copropriété.

Quant aux organisations professionnelles, si elles reconnaissent que « le recours à un expert-comptable est une bonne idée », elles préféreraient que sa désignation demeure une décision optionnelle de l’assemblée générale et uniquement réservée aux copropriétés dotées d’un conseil d’administration, c’est-à-dire les grandes copropriétés.

Rappelons que 80% des copropriétés en France ont moins de 30 lots…Il ne serait donc pas judicieux, ni raisonnable d’exclure tous ces immeubles du périmètre…

Par ailleurs, comme dans toute entreprise, l’expert-comptable pourrait aller bien au-delà de la simple certification des comptes en étant un véritable partenaire indépendant pour assister le conseil syndical ou le conseil d’administration dans ses nombreuses tâches dévolues par la loi.

Carlos BENITEZ