Les syndicats des copropriétaires ont jusqu’au 24 novembre 2021 pour mettre, le cas échéant, leur règlement de copropriété en conformité avec la Loi Elan.
Pour rappel, la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 « portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique » dite loi « ELAN » a profondément modifié le statut de la copropriété, et a notamment habilité le gouvernement à réformer par voie d’ordonnance le droit de la copropriété. Ce qu’il a fait par une ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 (dite Ordonnance Macron),
L’article 59 de la Loi ELAN énonce notamment que :
- Les syndicats des copropriétaires disposent d’un délai de 3 ans à compter de la promulgation de la présente loi pour mettre, le cas échéant, leur règlement de copropriété en conformité avec les dispositions relatives au lot transitoire de l’article 1er de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.
- Le syndic inscrit à l’ordre du jour de chaque AG des copropriétaires organisée dans ce délai de trois ans la question de la mise en conformité du règlement de copropriété.
- La décision de mise en conformité du règlement de copropriété est prise à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés. »
La mise en conformité comprend par exemple :
- Les grilles de répartition de charges, celles-ci
peuvent être contraires aux dispositions d’ordre public de l’article 10 de la
loi du 10 juillet 1965 renvoyant à l’article 5.
- Les grilles établies avant 1965 affectent assez régulièrement un coefficient d’augmentation aux lots situés au rez-de-chaussée du fait de leur usage commercial, ce qui est directement contraire aux dispositions de l’article 5 précité.
- La grille de répartition des charges d’ascenseur peut ne pas tenir compte des étages où se situent les lots alur.
Dans ce cadre, afin de sécuriser la mise à jour, il convient de missionner un géomètre-expert afin d’établir de nouvelles grilles conformes aux dispositions légales qui pourront être adoptées par AG à la majorité de l’article 24, s’agissant d’une mise en conformité de stipulations illégales.
Si les copropriétaires désirent profiter de cette remise aux normes pour améliorer ou modifier les stipulations légales du règlement de copropriété, il est nécessaire d’obtenir au minimum la majorité des 2/3 prévue à l’article 26 de la loi 10 juillet 1965, voire l’unanimité.
Ce même cas de figure se reproduit, si la copropriété souhaite régulariser des emprises sur parties communes.
Votre syndic sollicitera également un notaire, afin de réaliser la mise à jour du règlement de la copropriété. Cette prestation peut comprendre
- La vérification à la conservation des hypothèques d’éventuelles modifications au règlement de copropriété et à l’état descriptif de division
- L’analyse des clauses illicites
- La Numérisation du Règlement de copropriété d’origine et de ses éventuelles modifications,
- L’établissement d’un document intermédiaire faisant apparaître les clauses d’origine à modifier et les clauses proposées pour les remplacer,
- Et enfin l’établissement du Règlement de copropriété modifié, prêt à être publié au Service de publicité foncière.
Ce nouveau règlement de copropriété est un document unique, complet, parfaitement lisible remis à l’ensemble des copropriétaires.
Tous ceci pour dire qu’une mise à jour du règlement de copropriété n’est pas une simple affaire, et qu’il convient de respecter un certain formalisme que maitrise votre syndic de copropriété, assisté par un géomètre expert (le cas échéant) et un notaire.
Carlos BENITEZ – Président COMANDEX