Malgré l’annulation de l’encadrement des loyers à Lille le 17 octobre dernier et à Paris le 28 novembre, le loyer peut-il être réévaluer librement lors d’une relocation ? Qu’est-ce que l’encadrement des loyers à la relocation ? Quelles villes sont concernées ? Zoom sur l’encadrement des loyers à la relocation avec Bernard Cadeau, Président du réseau Orpi.

Chaque bien est unique. Quels éléments faut-il prendre en compte au moment de fixer le loyer ?

Il y a des paramètres objectifs à prendre en compte : tout d’abord l’état du logement. Les locataires demandent un logement en bon état et aux normes existantes. Ensuite il y a l’emplacement qui joue et aussi le niveau des prix. Nous sommes des experts de proximité, nous avons la connaissance et l’antériorité du marché. Nous avons parfois même l’historique du bien qui a été loué successivement, ce qui nous permet d’affiner cette réalité. Nous avons une étude locative comparative que l’on met à disposition de nos clients qui nous permet de justifier le prix. La proximité des commerces et des services entre dans cette logique de prix de marché que nous savons fixer. Avec toujours le même conseil aux bailleurs : on n’est pas là pour chercher une performance spéculative ou financière. L’investissement locatif s’appréhende sur le long terme. Donc mieux vaut être au juste prix du marché et avoir cette relation apaisée entre le bailleur et le locataire.

Pourquoi mettre un loyer 10 à 20% plus cher que le marché n’est pas un bon calcul ?

C’est un effet mécanique tout simple, si vous êtes hors marché en fixant un loyer au-dessus des prix pratiqués dans le secteur, pendant ce temps votre bien ne se loue pas, parce que les locataires sont des consommateurs avertis. Ils ont accès à un maximum d’informations. Ils savent sur une zone donnée quel est le prix d’un deux-pièces, d’un trois-pièces etc. Donc ils ne vont pas accepter de payer plus cher. Le bailleur se retrouve alors dans une situation difficile : le logement est vide, il n’encaisse pas de loyers, il devra de toute façon se mettre au prix de marché pour pouvoir louer, donc il perd du temps. Et avec ou sans locataire, il doit rembourser son crédit immobilier auprès de sa banque. Au final, le bailleur verra sa rentabilité se dégrader.

A la relocation, le loyer peut-il être réévaluer librement ?

« Non on ne peut pas réévaluer librement le loyer dans le cadre d’une relocation. Il faut respecter l’encadrement des loyers à la relocation ».

Le point sur l’encadrement des loyers :

Si l’encadrement des loyers fixé par arrêté préfectoral a été annulé successivement à Lille puis à Paris, par contre l’encadrement des loyers à la relocation est toujours bel et bien en vigueur, y compris à Paris et à Lille. En effet, depuis le 1er août dernier, l’encadrement des loyers à la relocation est reconduit en zones tendues (28 agglomérations*), jusqu’au 31 juillet 2018. Ce dispositif d’encadrement s’applique à toutes les relocations vides et meublées à usage de résidence principale du locataire. Il est en vigueur depuis 2012 dès que Cécile Duflot était arrivée au pouvoir en tant que ministre du Logement. Lorsqu’un logement fait l’objet d’une relocation, le loyer du nouveau bail ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire, révisé en fonction de la variation de l’indice de référence des loyers (IRL).

A ne pas confondre donc avec le dispositif d’encadrement des loyers entré en vigueur à Paris intra-muros le 1er août 2015 et retoqué le 28 novembre 2017 par le Tribunal administratif de Paris. Il concernait la location vide ou meublée à titre de résidence principale dans le parc privé et qui s’appliquait lui, lors d’un renouvellement mais également lors de la signature d’un nouveau bail. Désormais à Paris intra-muros, seul l’encadrement des loyers à la relocation s’applique. Comme à Lille, où l’encadrement des loyers fixé par arrêté préfectoral a également été annulé par le tribunal administratif de Lille le 17 octobre dernier. L’encadrement des loyers entré en vigueur à Paris le 1^eraoût 2015 et à Lille le 1^er février 2017 avait pour vocation de lutter contre les loyers surévalués, voire exorbitants.

L’encadrement des loyers à la relocation, lui, concerne 28 agglomérations, soit plus de 1.000 communes et ce dispositif est très contraignant dans la mesure où le propriétaire ne peut pas augmenter le loyer d’un locataire à l’autre (sauf rares exceptions). Le bailleur doit se référer au dernier indice de référence des loyers (IRL), produit par l’INSEE (un tous les trimestres). Pour info, « si l’ IRL s’établit à 0,75% et que le dernier loyer était fixé à 1.000 euros, le prochain loyer ne pourra pas dépasser 1.007,50 euros). Mais en général l’IRL est compris entre 0,01 et 0,20% environ, d’où de faibles augmentations possibles », souligne l’Olap. Les loyers sont ainsi contenus, voire bloqués d’année en année. « Ce deuxième dispositif d’encadrement a pour but d’éviter une évolution trop forte des loyers », explique l’Olap.

A noter que les logements faisant l’objet d’une première location sont exclus du champ d’application du dispositif d’encadrement des loyers à la relocation. Tout comme les logements inoccupés par un locataire depuis plus de dix-huit mois. Les locaux d’activité, les places de parking, les box, les caves et les terrains mis en location ne sont pas non plus soumis à l’encadrement des loyers à la relocation. Tout comme les logements loués en courte durée (sur les plateformes collaboratives du type AirBnB) puisqu’il ne s’agit pas de la résidence principale du locataire.