Le défaut de paiement de charges arrive en tête des contentieux à Paris

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  • 14 mai 2018
contentieux copropriété

La vie en copropriété engendre un contentieux. En 2015, plus de 5.000 procédures ont été portées devant les tribunaux parisiens. L’ADIL de Paris dans une étude récente propose de retrouver le détail de ce contentieux mais aussi quelques pistes pour prévenir les impayés de charges.
La majeure partie du contentieux est générée par les demandes relatives aux droits et obligations des copropriétaires (81% du contentieux total), en particulier par les demandes en paiement de charges (63%). Les demandes en nullité d’une assemblée générale ou d’une délibération d’assemblée générale constituent le second motif de contentieux le plus fréquent (13%). Les autres contentieux apparaissent marginaux.

Le défaut de paiement de charges : 63% du contentieux total

En 2015, 70% du contentieux relatif aux impayés de charges a été porté devant les tribunaux d’instance ou la juridiction de proximité (2.328 saisines) et 30% devant le tribunal de grande instance (1.017 saisines).
Compte tenu du taux de compétence du TGI pour demandes excédant les 4.000 €, on peut considérer que la majorité des impayés de charges sont conséquents. Rappelons que le montant annuel moyen des charges de copropriété constaté à Paris est de 36 €/m² et 2.022 € par lot.
En effet, il semble que plus des deux tiers des contentieux de la copropriété sont générés par les impayés d’un montant supérieur à 10.000 €. Le règlement des charges est vital dans une copropriété pour assurer une gestion saine et l’entretien régulier du bâtiment. Un immeuble avec un taux élevé d’impayés se dégrade rapidement ce qui peut entraîner l’augmentation d’une année sur l’autre de certains postes tels que le chauffage ou les primes d’assurance…
Les infractions aux règlements de copropriété et troubles divers causés par d’autres copropriétaires ont été à l’origine de 8% des actions devant les tribunaux parisiens (330 saisines).

Comment prévenir les impayés ?

Parmi les quelques pistes évoquées par l’ADIL, celle du recours à une solution amiable en cas de difficultés. Il est ainsi proposé d’inscrire dans le contrat de syndic ou tout simplement de voter en assemblée générale un protocole de recouvrement mentionnant que le non-paiement des charges entraîne l’application d’un intérêt de retard au taux légal.
Lorsque cela est possible, la mensualisation des charges peut simplifier la gestion quotidienne du copropriétaire. Les provisions pour charges sont légalement exigibles au début de chaque trimestre mais cela n’empêche pas le syndic en accord avec le conseil syndical et suivant les capacités financières de la copropriété d’accepter que certains copropriétaires règlent leur appel de fonds trimestriel en 3 fois.
Il faut bien sûr relancer systématiquement les copropriétaires débiteurs, dès la 1ère défaillance.

Les demandes en nullité d’une assemblée générale ou d’une délibération : 13% du contentieux total

La grande majorité des demandes concernant le contentieux relatif à l’organisation et à l’administration de la copropriété sont des demandes en annulation d’une délibération. L’action en contestation peut être menée en invoquant des motifs de forme, de procédure ou encore de fond. Il suffit d’établir la violation d’une règle d’organisation ou de fonctionnement, sans avoir à établir un préjudice particulier.
Ainsi, une résolution peut être annulée :

  • si la question ne figurait pas à l’ordre du jour,
  • si les documents obligatoires n’ont pas été envoyés aux copropriétaires,
  • si une décision n’a pas été prise à la majorité adéquate,
  • parfois même, c’est l’assemblée générale dans son entier qui risque d’être annulée si un copropriétaire n’a pas été convoqué.

Les copropriétés peuvent être confrontées à des difficultés : diverses situations doivent alerter les copropriétaires, telles l’augmentation constante des charges, des impayés, la dégradation des parties communes. Lorsqu’un seuil d’endettement de 25% est atteint (15% dans les grands ensembles), le syndic doit saisir le TGI pour obtenir la nomination d’un mandataire ad hoc, expert chargé de faire un diagnostic de la situation et d’établir des recommandations pour son redressement qui seront votées en assemblée générale. Les copropriétaires peuvent prendre l’initiative, s’ils représentent au moins 15% des voix du syndicat.

Une action préventive est indispensable pour limiter le contentieux relatif à l’organisation et à l’administration des copropriétés

Il faut informer les copropriétaires et futurs copropriétaires à tous les stades de la prise de décision : documents à consulter, procès-verbaux, carnet d’entretien, fonctionnement de la copropriété, alerte sur les charges et travaux à venir, impayés récurrents…
Mais au-delà des copropriétaires, sont concernés l’ensemble des acteurs des acteurs de la copropriété. Ils doivent être tenus au courant des aspects juridiques, financiers, fiscaux et techniques du fonctionnement d’un immeuble en copropriété. En cela, l’ADIL offre une permanence téléphonique et dans ses locaux ainsi que des réunions d’informations gratuites pour les particuliers. Les professionnels peuvent s’inscrire à des formations dispensées par l’ADIL de Paris.
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