Réforme des règles de copropriété : le Sénat dit non à Macron

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  • 26 juillet 2018
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Alors que le projet de loi sur le Logement (ELAN) est examiné à compter de mardi au Sénat, Henry Buzy-Cazaux, président de l’Institut du Management des Services Immobiliers, se félicite de l’introduction d’une série d’amendements visant à empêcher le gouvernement à réformer le droit de la copropriété par ordonnances.

Le Sénat existe et il vient de le démontrer lors de l’examen par la commission des affaires économiques du projet de loi pour l’évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (ELAN pour les intimes). Le rapporteur du projet de loi, Dominique Estrosi Sassone, au nom de ses collègues de la commission et en son nom, a purement et simplement refusé la demande d’habilitation du gouvernement pour modifier le droit de la copropriété par ordonnance, c’est-à-dire sans débat parlementaire. Un baroud d’honneur qui tranche singulièrement avec l’attitude conciliante de l’Assemblée nationale.
Dans le projet de loi ELAN, rien de moins en effet que sept demandes d’habilitation pour légiférer en se passant des parlementaires. Un record, qu’on est tenté d’interpréter : le gouvernement estime-t-il le Parlement à sa juste valeur ? On a senti dans le discours du chef de l’État au Congrès réuni à Versailles naguère que le ton changeait et qu’il y avait du repentir… peut-être seulement parce qu’il faut bien la complicité du Parlement pour réformer le pays. En l’occurrence, la rapporteur du projet de loi note que les ordonnances se justifient en cas de grande urgence ou encore quand le sujet est trop technique, et que la réforme de la copropriété ne répond à aucun de ces critères. Ainsi, le Sénat s’est livré au travail que le gouvernement voulait accomplir dans le secret des cabinets ministériels, en s’inspirant notamment des travaux du GRECO (groupe de recherche sur la copropriété), constitué d’experts de tout l’écosystème de la copropriété.
Les dispositions qui sont reprises et font l’objet d’amendements au projet de loi ont une autre vertu : elles ne bouleversent pas les grands équilibres de l’actuelle loi régissant la copropriété, celle du 10 juillet 1965. En clair, il s’agit d’améliorations, utiles certes, mais pas fondamentales. Ainsi, il est proposé de faciliter et d’accélérer le traitement des copropriétés dégradées par divers moyens, de simplifier la fixation du niveau du fonds de travaux et de préciser l’affectation des sommes collectées, d’imposer un contenu aux extranets des copropriétés, d’obliger le syndic à remettre en concurrence les contrats liés à la consommation d’énergie, de supprimer la mise en concurrence triennale systématique du syndic professionnel, de créer la notion de lot transitoire, nécessaire notamment lors de travaux, de préciser la définition des parties privatives spéciales et des parties privatives  communes à usage privatif, ou encore de faciliter l’action en justice contre un copropriétaire en impayé. 

Il est aussi question de permettre à un copropriétaire de donner pouvoir pour le contrôle des comptes, de limiter à trois le nombre de pouvoirs de vote en assemblée générale et de permettre le vote électronique, d’assujettir à la seule majorité de l’article 25 le vote de tous les travaux d’économie d’énergie et de permettre et enfin de fixer à 5 ans, quelle qu’en soit l’origine, la durée de prescription de l’action d’un copropriétaire contre la copropriété et de limiter le périmètre des actions pouvant être engagées.

Quid du projet de codifier le droit de la copropriété ou encore de l’introduction des principes du droit des sociétés dans le droit de la copropriété, avec par exemple l’évolution rampante du conseil syndical vers un conseil d’administration ? Le Sénat note que le gouvernement a disposé d’un an pour consulter et proposer par voie législative des modifications profondes et qu’il a préféré s’arroger la faculté de travailler sans avoir à rendre des comptes au Parlement. Que l’exécutif œuvre donc à une modernisation du droit des copropriétés et la soumette aux élus du peuple dans les 18 mois qu’il demandait pour pouvoir prendre des ordonnances. Des voies professionnelles s’étaient élevées dans ce sens, dont celle de l’auteur de ces lignes, et il semble qu’elles aient été entendues. On remet l’église au milieu du village, on rappelle la Constitution.
Au passage, plusieurs enseignements apparaissent. D’abord un groupe de travail comme le GRECO, qui n’est soumis à aucune pesanteur interne, agile, présentant l’image de la compétence par sa composition, peut avoir plus d’impact a priori auprès du gouvernement actuel que les organisations professionnelles, pour légitimes qu’elles soient. Il faut analyser ce point crucial. On note ainsi dans le rapport du Sénat trop peu de références aux travaux des syndicats constitués et même, au moment de parler des augmentations tendancielles des charges d’énergie, c’est l’ARC (Association des responsables de copropriété) et son observatoire qui sont invoqués… Rien ne va plus. On entend qu’un leader de la gestion des copropriétés en France, préparerait son argus des charges : cet outil est essentiel.

On note aussi que les parlementaires ne se paient pas de mots et qu’il n’a pas suffi au gouvernement de rédiger dans son étude d’impact du projet de loi ELAN une quinzaine de pages sur la copropriété pour emporter l’affaire : comme dans les syllogismes, si les prémisses sont fausses, le reste ne tient pas. En clair, l’affirmation qu’il fallait réformer par ordonnance, non démontrée, n’est pas passée et donc tout le reste tombe et c’est par voie parlementaire qu’on avancera.

On note enfin que l’urgence est mauvaise conseillère : la copropriété ne va pas tellement mal qu’il faille sans patience tout y changer. A cet égard, la communauté des syndics s’est piégée : a-t-elle tenu un colloque, un congrès sans qu’on y ait entendu la phrase définitive « La copropriété n’est plus gérable. il faut en revoir les règles. » ou encore « Les copropriétaires ne veulent pas voter de travaux, il faut bouleverser le système. » Oui, il y a des blocages, avec lesquels les syndics les plus efficaces parviennent néanmoins à faire, mais ce grand édifice démocratique ne saurait être remué sans dommage dans la précipitation. D’autant que le même projet de loi ELAN propose de conférer au futur Conseil national de la transaction et de la gestion immobilière pouvoir d’éclairer le gouvernement et le Parlement sur les questions de copropriété, ce qui n’est pas le cas aujourd’hui. 

En somme, une sorte de Parlement de la copropriété verrait le jour, qui éviterait au gouvernement des faux pas dans son élan réformiste.