NEWSLETTER DE COMANDEX N°2

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  • 15 mars 2017

logo-comandex-big2 décrets de la Loi Alur parus sur l’année 2016 vont avoir d’importantes conséquences pour les cabinets de syndic de copropriétés. Dans le n°2 de la Newsletter Carlos BENITEZ, fondateur du cabinet Comandex, attire l’attention à la relecture en parallèle du décret n°2016-1167 du 26 août 2016 relatif au registre national d’immatriculation des syndicats de copropriétaires et du décret n°2016-1822 du 21 décembre 2016 fixant le contenu de la fiche synthétique de la copropriété.

Décret n°2016-1167 du 26 août 2016 relatif au registre national d’immatriculation des syndicats de copropriétaires

L’article 52 de la loi du 24 mars 2014, dite loi ALUR créé le registre national d’immatriculation des syndicats de copropriétaires ; le décret du 26 août 2016 pris en conseil d’état en précise les modalités d’application, puis l’arrêté du 10 octobre 2016 en précise la liste des données devant être portée au registre. Ce registre est tenue de manière dématérialisé par les services de l’ANAH.

Rappelons que 5 objectifs ont guidé cette réglementation :

Mieux connaitre le parc de copropriétés : ses caractéristiques (nombre, localisation, taille, âge) et son état ;
Permettre aux pouvoirs publics de mieux appréhender les processus de fragilisation des copropriétés, afin d’intervenir en amont dès l’apparition des premières difficultés et de limiter le recours aux procédures lourdes et coûteuses utilisées pour traiter les copropriétés en grande difficulté ;
Disposer d’éléments de comparaison des charges, qui seraient utiles aux syndics et aux copropriétaires dans la gestion quotidienne et prospective de leurs copropriétés et qui participeraient à une meilleure information des futurs acquéreurs ;
Sécuriser les démarches des syndics et des copropriétaires en créant un identifiant unique pour chacune des copropriétés ;
– Le cas échéant, créer un effet levier pour les copropriétés non organisées, en les incitant à structurer leur gouvernance.

Dans la pratique pour vos cabinets, cela nécessite donc de mettre en place une procédure d’immatriculation, étant précisé les délais légaux fonction du nombre de lots principaux :
– Au 31 décembre 2016, les copropriétés de plus de 200 lots (fait) ;
– Au 31 décembre 2017, les copropriétés de plus de 50 lots (à prévoir) ;
– Au 31 décembre 2018, toutes les copropriétés devront être immatriculées.

L’ensemble du processus ce fait de manière dématérialisée sur le site suivant : LE REGISTRE DES COPROPRIÉTÉS.
Il convient au préalable à l’aide du site de demander un identifiant pour votre cabinet afin de vous créer un compte de télé-déclarant. Ensuite vous aurez 1 mois pour immatriculer une copropriété, sans quoi votre compte considéré par l’ANAH comme inactif sera supprimé. Ce numéro d’immatriculation suivra la copropriété tout au long de sa vie et vous aurez à déclarer votre confrère successeur en cas de perte de l’immeuble, de même que vos confrères devront vous déclarer en cas de gain de l’immeuble. « Compte tenu du process et de la familiarisation à s’en faire, je vous invite à rentrer rapidement un immeuble. Je vous rappelle qu’en cas de non-respect de l’obligation d’immatriculation après les dates limites indiquées ci-dessus, le syndic pourra être mis en demeure par tout copropriétaire ou personne ayant intérêt à agir. » – précise Carlos BENITEZ.

A défaut d’immatriculation dans le délai d’un mois qui suit la mise en demeure, une astreinte de 20 euros par lot de copropriété et par semaine de retard peut lui être appliquée.

Décret n°2016-1822 du 21 décembre 2016 fixant le contenu de la fiche synthétique de la copropriété

Le présent décret prévoit que le syndic est tenu de renseigner une fiche synthétique regroupant les données financières et techniques essentielles relatives à la copropriété et à son bâti qui doit être mise à disposition des copropriétaires qui en font la demande.

De même en cas de vente d’un lot, la fiche synthétique est annexée à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique.

De ce fait, tant que la fiche n’a pas été communiquée, le délai de rétractation continue à courir.
Le législateur afin de faciliter la délivrance de la fiche synthétique a prévu que celle-ci soit puisse être directement éditée depuis le registre d’immatriculation des copropriétés dans la mesure où le syndic aurait immatriculé la copropriété sur ce registre détenu par l’ANAH. D’où le lien et l’importance de procéder à l’immatriculation de vos copropriétés afin d’éviter de faire 2 fois le travail, une fois de manière manuscrite et une fois de manière dématérialisée.
Pour ce process, il est également prévue une mise en place progressive comme suit (en fonction des lots principaux selon une lettre du 8/02/2017 émise par le Directeur de l’Urbanisme, de l’Habitat et des Paysages (DHUP) intervenant pour le compte du Ministère du logement, à confirmer…) :
– Au 1er janvier 2017, pour les copropriétés de plus de 200 lots ;
– Au 1er janvier 2018, pour les copropriétés de plus de 50 lots ;
– Au 1er janvier 2019, pour toutes les copropriétés.
La fiche synthétique doit être mise à jour chaque année, le syndic devra assurer cette mise à jour dans un délai de deux mois suivant la notification du procès-verbal de l’assemblée générale au cours de laquelle les comptes de l’exercice clos ont été approuvés.

Concernant les sanctions en cas de non-présentation de la fiche synthétique, le mandat du syndic peut être révoqué conformément à l’article 8-2 de la loi du 10 juillet 1965.