Pour remédier aux problèmes récurrents liés au coût du logement et une offre inférieure au niveau de la demande, le gouvernement a présenté le projet de loi Elan, dont un certain nombre de mesures concernent les propriétaires.
Présenté en conseil des ministres le 4 avril, le projet de loi « Evolution du Logement, de l’Aménagement et du Numérique (Elan) est un texte de nature technique destiné entre autres à faciliter la construction et la rénovation de logements en simplifiant les procédures d’urbanisme et en luttant contre les recours abusifs en matière de permis de construire. Il y a également un volet destiné au logement social. Les particuliers ne sont pas oubliés, le projet de loi contenant son lot de nouveautés en matière de baux notamment. Tout d’horizon des principales mesures.
Création d’un bail mobilité
Partant du principe que beaucoup de logements ne sont pas occupés toute l’année par leurs propriétaires et que ces derniers veulent garder une certaine fluidité dans leurs rapports locatifs, la loi Elan crée un bail mobilité. Il s’agit d’un contrat de location de courte durée (entre un et dix mois) non renouvelable portant sur un logement meublé et destiné à des personnes en mobilité professionnelle, en stage ou en études supérieures. Aucune caution ou dépôt de garantie n’est exigé. Du côté du gouvernement, l’objectif est de mettre sur le marché une offre supplémentaire de logements. Du côté des professionnels du secteur, l’accueil de cette nouvelle mesure est mitigé. Pour l’Union Nationale des Propriétaires Immobiliers (UNPI) : « Le bail mobilité n’est qu’une maigre avancée dans le domaine et ne répondra qu’à une faible demande ». Pour la Fédération Nationale de l’Immobilier (Fnaim), le texte n’est pas « foncièrement mauvais » mais devrait être clarifié en ce qui concerne la fin du bail et éviter qu’un contrat arrivé à échéance puisse être tacitement reconduit en bail classique.
Le retour de l’encadrement des loyers
Il s’agit sans doute de la mesure qui cristallise le plus de critiques. Alors que les premières tentatives d’encadrement des loyers ont été annulées à Paris et à Lille, la loi Elan revient sur l’encadrement issu de la loi Alur en le réactivant à titre expérimental pour cinq ans, à l’initiative des collectivités locales dans les zones tendues. « Un très mauvais signal pour le marché locatif, puisque lors de sa précédente application, de nombreux investisseurs s’étaient détournés de la pierre ou avaient placés leurs logements sur des plateformes de courts séjours », indique le réseau Laforêt. Une crainte également partagée par la Fnaim qui y voit une mesure « utilisable comme marqueur politique par les élus locaux, indépendamment de la réalité économique du logement ».
Moderniser le cautionnement
La mise en place d’une caution nécessite un engagement rédigé par écrit. La loi Elan ne le rendra plus nécessaire pour valider l’acte de caution. L’abandon du caractère manuscrit de l’engagement de caution doit permettre de moderniser la procédure de location avec l’instauration d’un bail numérique. Il permettrait de centraliser les données relatives au parc privé. La crainte des professionnels réside dans le fait que ce nouveau bail : « permette l’émergence d’une plateforme publique éditant les baux pour collecter l’ensemble des données liées aux loyers », précise la Fnaim, qui y voit une forme possible de concurrence avec l’activité des agents immobiliers.
Une loi qui ne traite pas de l’immobilier ancien
Pour les professionnels, si le texte est plutôt positif en ce qui concerne le domaine de la construction et du logement social, il reste lacunaire sur tout ce qui touche à l’immobilier ancien. « Le parc de logements existants, semble totalement oublié. Aucune réforme en vue pour les « frais de notaire » (droits de mutation à titre onéreux), cette taxe qui dégrade la trésorerie et la solvabilité des ménages, constituant aujourd’hui l’un des principaux freins à la mobilité résidentielle », indique le réseau Laforêt, qui regrette également l’absence de création d’un statut fiscal pour les bailleurs privés. Pour le courtier en crédits Cafpi, la loi Elan en avalisant la suppression des aides pour les primo-accédants, telles que les APL dans le neuf, mais aussi le recadrage du prêt à taux zéro aura pour effet de gripper la dynamique de marché. Pour illustrer son propos, le courtier indique un recul très net du nombre de dossiers de prêts en primo-accession depuis le début de l’année. Selon lui, près de 50.000 projets, qui étaient réalisables en 2017, sont actuellement compromis.
Carlos Benitez est le fondateur de