Connaissez-vous les nouvelles obligations des copropriétés avec la loi ALUR ?

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  • 2 mars 2018

Depuis le 1er janvier 2017, la loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové dite aussi « ALUR », prévoit dans son article 58 une obligation: certaines copropriétés doivent posséder un fonds de travaux appelé aussi un fonds de prévoyance pour les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation. Décryptage.
DE QUOI S’AGIT-IL?

C’est tout simple: le dispositif doit permettre à toute copropriété d’immeuble d’habitation de contribuer à alimenter un fonds de travaux que l’on peut utiliser, sans délai, sur des dépenses non prévues. Notamment celles relatives à la rénovation énergétique de l’immeuble.

Dans l’idée, ce fonds permet de mettre en place le financement de travaux urgents pour la sauvegarde de l’immeuble à la suite d’un aléa, ou rendus obligatoires par règlement ou la loi. En somme, il s’agit d’une épargne imposée aujourd’hui afin de mieux anticiper et supporter le coût des futurs travaux. Cela demande de disposer d’un audit global à jour (architectural et énergétique), afin de mieux anticiper ces éventuels travaux. Obligatoire en France depuis un an, cette mesure l’est déjà à l’étranger depuis un moment, notamment au Canada, afin de permettre de financer de manière la plus intelligente possible le maintien en l’état du patrimoine immobilier.

COMMENT ÇA MARCHE ?

Tout d’abord, pour bien respecter les règles, le syndicat de copropriété a la charge d’inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale la création du fonds de travaux. Question provisions, on part sur une cotisation annuelle obligatoire d’un montant minimum de 5% du budget prévisionnel, versée par les copropriétaires. Le fonds de prévoyance doit être géré sur un compte spécifique au nom de la copropriété. Une fois le fonds ouvert et financé, le syndic doit remettre aux copropriétaires un plan prévisionnel de travaux. En général, on table sur une vision à moyen terme (3 à 5 ans) pour avoir une certaine visibilité des travaux à prévoir.
QUELLES EXCEPTIONS ?

Il y a la théorie: à savoir que le fonds concerne toutes les copropriétés. Mais comme dans tout texte de lois, il existe des exceptions.

En premier lieu, les immeubles neufs. Puisque le fonds de travaux n’est obligatoire qu’à compter du cinquième anniversaire de la livraison de l’immeuble. Par ailleurs, les copropriétés de moins de dix lots ne sont pas concernées. Par lot on entend un logement, une cave, un parking. Ces copropriétés-là peuvent être dispensées du fonds de travaux par un vote à l’unanimité lors de l’assemblée générale des copropriétés, ou si le diagnostic technique globale (DTG) ne prévoit aucun besoin de travaux pour les dix ans à venir. La dispense ne peut excéder dix ans. Par ailleurs, il convient que les cotisations versées sur le fonds de travaux soient définitivement cédées au syndicat. Si un propriétaire vend son lot, il n’est pas en mesure de se faire rembourser sa cotisation.

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